|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС Липецкой области от 08.09.2005 № А36-1/2005
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Центрального округа от 15.11.2005 № А36-1/2005 данное постановление оставлено без изменения.
------------------------------------------------------------------
По данному делу см. также определение Арбитражного суда Липецкой области № А36-1/2005 от 13 января 2006 года.
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2005 г. Дело № А36-1/2005
Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2005 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 8 сентября 2005 г.
(извлечение)
Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Х. на решение Арбитражного суда Липецкой области от 15.06.2005 по делу № А36-1/2005 и
установил следующее:
Предприниматель Х. обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ООО "У" о признании права собственности на нежилое помещение площадью 319,8 кв. м, расположенное в доме № 4 по ул. Дубянского с. Никольское г. Воронежа, а также об истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения.
В ходе рассмотрения спора к участию в деле в качестве второго ответчика было привлечено ООО "П".
ООО "У" заявило встречный иск о признании недействительным договора с первоначальным истцом от 06.04.1998.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.12.2002 в удовлетворении основного иска отказано, встречный иск удовлетворен. Апелляционной инстанцией 27.02.2003 решение оставлено без изменения.
Постановлением ФАС Центрального округа от 26.05.2003 судебные акты первой и апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Воронежской области.
Решением от 16.10.2003 в удовлетворении основного иска отказано, встречный иск удовлетворен. Апелляционной инстанцией 17.12.2003 решение оставлено без изменения.
Постановлением ФАС Центрального округа от 12.03.2004 решение от 16.10.2003 и постановление апелляционной коллегии от 17.12.2003 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Воронежской области.
18.05.2004 в связи с ликвидацией ООО "У" в части требований предпринимателя Х. к ООО "У" и встречных требований общества к предпринимателю производство по делу прекращено (л.д. 34 т. 6).
Впоследствии предприниматель Х. неоднократно изменял исковые требования. В окончательном виде заявил иск к ООО "П" о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 23.08.2001 и дополнительного соглашения к нему от 05.11.2001, заключенного ООО "П" и ООО "У" в части нежилых помещений 8 - 22, 25, 28 - 29, части помещения 26 (95,3 кв. м), части помещения 7 (46 кв. м), всего площадью 294,85 кв. м, литер В11, а также нежилых помещений 1, 2, 3 общей площадью 25 кв. м, литер Б11, в доме 4 по ул. Дубянского в г. Воронеже. Также предприниматель просит признать за ним право собственности на указанные помещения. Поскольку истец отказался от требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о возврате имущества из чужого незаконного владения, производство по делу в части указанных требований прекращено.
ООО "П" предъявило к предпринимателю Х. встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи от 06.04.1998, заключенного между истцом и ООО "У". Указанные дела объединены в одно производство.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2004 в удовлетворении иска предпринимателя отказано, иск общества удовлетворен. Апелляционной инстанцией 26.08.2004 решение от 30.06.2004 оставлено без изменения.
Постановлением ФАС Центрального округа от 11.11.2004 решение от 30.06.2004 и постановление апелляционной коллегии от 26.08.2004 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Липецкой области.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 29.06.2005 в удовлетворении как основного, так и встречного иска отказано. При этом суд пришел к выводу о ничтожности акта приема-передачи помещений от 09.09.1998 между истцом и ООО "У", положенного в основу иска, полагая, что предприниматель Х. и ООО "У" отказались от надлежащего исполнения обязательств по договору.
Не согласившись с указанным решением в части требований основного иска, предприниматель Х. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 29.06.2005 отменить как необоснованное и вынесенное при неправильном применении норм материального права и удовлетворить первоначальный иск. В части рассмотрения встречного иска решение не обжалует.
В судебном заседании апелляционной инстанции истец настаивал на доводах жалобы. Ходатайствовал о приобщении к материалам дела следующих документов:
1. Копия запроса истца в адрес ООО "Д" от 11.03.2005, копия ответа на запрос от 18.03.2005, копия договора № 37 от 10.01.2000, копия протокола согласования свободной рыночной цены от 10.01.2000.
2. Запрос ООО "Д" № 422-79 от 12.04.2005 в адрес Департамента потребительского рынка и защиты прав потребителя, ответ на запрос № 269/1-Т/0 от 20.04.2005.
3. Запрос № 18/05/05 от 18.05.2005 в адрес ООО "М", ответ ООО "М" от 26.05.2005 № 67, копия постановления администрации Воронежской области № 555 от 27.05.1997, копия договора № 37 от 10.01.2000, копия протокола согласования свободной рыночной цены от 10.01.2000.
4. Запрос № 07/06/2005 от 07.06.2005 в адрес КУГМ Никольское Левобережного района г. Воронежа, ответ на запрос № 47 от 08.06.2005.
5. Запрос № 07/06/2005 от 07.06.2005 в адрес ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии Воронежской области", ответ № 06-04/1010 от 08.06.2005.
6. Запрос предпринимателя Х. от 26.04.2005, ответ ООО "Д" от 28.04.2005, копии протоколов собрания участников общества от 07.10.1997, 15.02.1999, 29.12.1999, 06.01.2000, 28.11.2002.
Представители ООО "П" считают решение законным и обоснованным, просили оставить жалобу без удовлетворения. Возражали против приобщения указанных документов к материалам дела, поскольку они не были представлены в суде первой инстанции.
Апелляционная коллегия считает возможным приобщить представленные истцом документы к материалам дела, поскольку указанные документы представлялись в суд первой инстанции, истцом заявлялось ходатайство об их приобщении к материалам дела, что в силу ч. 3 ст. 268 АПК РФ позволяет приобщить представленные документы к материалам дела в апелляционной инстанции.
Поскольку предприниматель Х. обжалует решение суда только в части оценки основного иска и лица, участвующие в деле, против этого не возражали, суд на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в части основного иска.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы жалобы и выслушав представителей сторон, апелляционная коллегия приходит к выводу о необходимости изменить решение суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 26.03.1998 ООО "У" и Фонд имущества г. Воронежа заключили договор № 392-Н о купле-продаже нежилых помещений общей площадью 639,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Воронеж, с. Никольское (дубликат на л.д. 36 т. 1). Указанный договор (п. 1.3) предусматривал переход права собственности на предмет договора с момента его государственной регистрации. Регистрация договора осуществляется при поступлении на расчетный счет Фонда полной суммы оплаты приобретаемого имущества. Дополнительным соглашением к данному договору № 1 от 02.09.1998 стороны определили состояние расчетов по нему, подтвердив сумму задолженности по договору.
06.04.1998 предприниматель Х. и ООО "У" заключили договор № 1 купли-продажи нежилого помещения (л.д. 7 т. 1). Согласно данному договору истец купил, а ООО "У" продал 319,85 кв. м нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж-83, с. Никольское.
Согласно п. 9 договора № 1 от 06.04.1998 настоящий договор вступает в силу после выполнения обязательств по платежам по договору № 392-Н от 26.03.1998 (копия которого является неотъемлемой частью договора). Оплату нежилых помещений предприниматель Х. произвел в полном объеме.
Договор № 1, соглашение о задатке от 06.04.1998 и другие приложения к договору со стороны продавца подписаны директором ООО "У" С.
Из материалов дела усматривается, что 07.09.1998 Фонд имущества г. Воронежа передал ООО "У" нежилое помещение площадью 639,7 кв. м в здании по ул. Дубянского на основании договора № 392-Н от 26.03.1998 (л.д. 38а т. 1).
08.09.1998 Фондом имущества г. Воронежа выдано ООО "У" свидетельство № 954 на право собственности на помещение в здании по ул. Дубянского с. Никольское г. Воронежа общей площадью 639,7 кв. м (л.д. 39 т. 1). В свидетельстве указано, что оно дает право собственнику по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться указанным имуществом в рамках законодательства РФ.
09.09.1998 ООО "У" в лице директора С. по акту-приема передачи передало предпринимателю Х. на основании договора № 1 от 06.04.1998 нежилое помещение площадью 319,85 кв. м в здании по адресу: г. Воронеж, с. Никольское, (л.д. 9 т. 1).
16.11.1998 предприниматель Х. и ООО "У" заключили дополнительное соглашение к нему, согласно которому продавец (общество) обязуется с момента заключения настоящего договора не заключать с третьими лицами какие-либо гражданско-правовые сделки в отношении указанного нежилого помещения: литер Б - 25 кв. м, В11 позиция с 7 по 22, с 25 по 29 - 294,85 кв. м, общей площадью 319,85 кв. м. Продавец также обязуется зарегистрировать в государственном органе переход права собственности на нежилое помещение от муниципального образования г. Воронеж к продавцу и осуществить все необходимые от него действия для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к Покупателю (предприниматель).
Также стороны дополнили п. 9 договора после слов "вступает в силу" следующим абзацем: "с момента государственной регистрации права собственности на отчуждаемое нежилое помещение (литер Б - 25 кв. м, В11 позиция с 7 по 22, с 25 по 29 - 294,85 кв. м, общей площадью 319,85 кв. м) за продавцом и после выполнения обязательств по платежам по договору № 392-Н от 26.03.1998 (л.д. 114 т. 2).
Согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 02.04.1999 за ООО "У" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Воронеж, Левобережный район, с. Никольское, площадью 639,7 кв. м (л.д. 19 т. 1). Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что право ООО "У" владеть, пользоваться и распоряжаться указанным объектом недвижимости возникло 2 апреля 1999 г.
В то же время апелляционная коллегия не соглашается с мнением суда первой инстанции о самостоятельности акта приема-передачи имущества от 09.09.1998 в качестве сделки. Указанный акт составлен с целью совершения действий, предусмотренных договором от 06.04.1998. Воля сторон при подписании указанных документов была направлена на возникновение у продавца права на получение денежных средств, а у покупателя - права на товар в виде части нежилого помещения.
При этом апелляционная коллегия исходит из требований ч. 2 ст. 289 АПК РФ о том, что указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Законность договора купли-продажи № 1 от 06.04.1998 (с приложениями к нему) следует рассматривать в совокупности с дополнительным соглашением к нему от 16.11.1998, которым изменяются существенные условия договора. С учетом измененного содержания п. 9 договора, основную сделку следует рассматривать в качестве сделки, совершенной под условием (в частности, под отлагательным условием). Договор от 06.04.1998 вступал в силу с момента государственной регистрации права собственности на отчуждаемое имущество за продавцом и выполнения обязательств по платежам по договору № 392-Н от 26.03.1998.
Исходя из того, что государственная регистрация права собственности на спорное помещение за ООО "У" состоялась 02.04.1999, договор от 06.04.1998, измененный дополнительным соглашением от 16.11.1998, вступил в силу со 02.04.1999. При этом повторной передачи имущества (уже переданного по акту от 09.09.1998) не требовалось.
Нет оснований полагать, что предприниматель Х. отказался от надлежащего исполнения обязательств по договору от 06.04.1998. Отказ от исполнения договора имел место со стороны ООО "У" в лице директора С., что подтверждается актом от 22.07.2000 (л.д. 37 т. 5).
Как видно из решения от 04.06.2002, единственным участником ООО "П" в связи с приобретением доли в уставном капитале общества в размере 100% стала С. (л.д. 116 - 117 т. 2). Кроме того, в деле имеется договор купли-продажи доли в уставном капитале от 04.06.2002.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. С., зная о заключении договора от 06.04.1998 и получив оплату по нему, между тем воспрепятствовала пользованию Х. спорным имуществом и сыграла главную роль при решении вопроса повторной продажи имущества в стадии банкротства. С учетом этого апелляционная коллегия полагает, что С. допущено злоупотребление правом.
Суд апелляционной инстанции считает действия ООО "У" по продаже части имущества ООО "П", выраженные в заключении договора от 23.07.2001 и дополнительного соглашения к нему, неправомерными. Указанный договор и дополнительное соглашение к нему в части продажи спорных помещений недействительны в связи со следующим.
В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Из материалов дела усматривается, что ООО "У" на момент заключения договора с ООО "П" знало об имущественных требованиях истца, поскольку иск о признании права собственности заявлен Х. в декабре 2000 г. и ответчиком по нему на тот период являлось ООО "У". Судом установлено, что денежные средства от предпринимателя Х. в оплату сделки принимала С., она же являлась основным кредитором на собрании кредиторов ООО "У" от 02.07.2001, на котором решался вопрос об отчуждении недвижимого имущества ответчику - ООО "П" (л.д. 108 - 110 т. 2).
То есть ООО "У" реализовал не принадлежащие ему полномочия собственника и распорядился спорным имуществом повторно. Поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику, договор от 23.07.2001 и дополнительное соглашение к нему в части спорных помещений недействительны (ничтожны) как не соответствующие ст. 309 - 310, 460, 551 ГК РФ.
Апелляционная коллегия считает, что требование предпринимателя Х. о признании за ним права собственности на приобретенные по договору от 06.04.1998 нежилые помещения подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственности за его неисполнение.
После уплаты денежных средств продавцу, с момента передачи имущества у предпринимателя Х. возникло право пользования и владения имуществом. Возникновение же права распоряжения неразрывно связано с предусмотренной законом процедурой регистрации.
Из материалов дела усматривается, что недвижимое имущество было реально передано предпринимателю и использовалось им с сентября 1998 г. по июль 2000 г. В частности это подтверждается договором аренды с ООО "Д". Факт существования указанной организации подтверждается материалами дела. Оснований для выводов о ничтожности договора аренды, по мнению апелляционной инстанции, не имеется.
Кроме того, фактическое владение Х. спорным помещением подтверждается также актом от 22.07.2000, письмами департамента потребительского рынка и защиты прав потребителей от 26.04.1999 и 22.12.1999, договором на техническое обслуживание помещения от 01.08.2002 (л.д. 103 - 104 т. 2), налоговым уведомлением по налогу на строения за 2002 г. (л.д. 105 т. 2) и т.д.
Утверждение ответчика о том, что на момент заключения сделки от 23.07.2001 договор между ООО "У" и предпринимателем Х. расторгнут, не соответствует закону.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных нормативных актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соглашения о расторжении договора суду не представлено.
Более того, статья 453 ГК РФ устанавливает запрет для сторон по договору требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено договором либо законом. Факт передачи имущества Х. подтверждается актом, факт получения оплаты - дополнительным соглашением, распиской и приходным ордером.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части рассмотрения основного иска. Договор купли-продажи, заключенный 23.07.2001 ООО "У" и ООО "П", признается недействительным в части помещений, переданных истцу по договору № 1 от 06.04.1998. Требование истца о признании за ним права собственности на указанные нежилые помещения подлежит удовлетворению.
Государственная пошлина по основному иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ в сумме 4000 рублей (ст. 333.21 НК РФ) подлежит взысканию с ответчика. Госпошлина по встречному иску в силу ст. 110 АПК РФ возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 29.06.2005 по делу № А36-1/2005 изменить.
Признать за предпринимателем Х. право собственности на нежилое помещение по ул. Дубянского с. Никольское г. Воронежа - помещения 8 - 22, 25, 28, 29, части нежилого помещения 26 - 95,3 кв. м, части нежилого помещения 7 - 46 кв. м, всего общей площадью 294,85 кв. м, литер В11, а также нежилых помещений 1, 2, 3 общей площадью 25 кв. м литер Б111.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 23.08.2001 и дополнительное соглашение к нему от 05.11.2001 в части помещений 8 - 22, 25, 28, 29, части нежилого помещения 26 - 95,3 кв. м, части нежилого помещения 7 - 46 кв. м, всего общей площадью 294,85 кв. м, литер В11, а также нежилых помещений 1, 2, 3 общей площадью 25 кв. м, литер Б111 в доме по ул. Дубянского с. Никольское г. Воронежа между ООО "У" и ООО "П".
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с ООО "П" в пользу предпринимателя Х. в возмещение расходов по уплате госпошлины 1000 рублей.
Взыскать с ООО "П" в доход федерального бюджета 4000 рублей госпошлины по основному иску.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
