|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АС Липецкой области от 05.12.2002 № А36-137/8-02
При перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости администрация г. Липецка обязана была учесть, что право пользования (право аренды) переходит к ответчику только на ту часть земельного участка, которая ранее была в пользовании у продавца недвижимости.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2002 г. Дело № А36-137/8-02
(извлечение)
Арбитражный суд рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Липецкого облпотребсоюза на решение от 20.08.2002 по делу № А36-137/8-02 Арбитражного суда Липецкой области и
установил:
Липецкий облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными постановления главы администрации г. Липецка от 14.09.2001 № 4094 и договора аренды земельного участка от 28.09.2001, заключенного между администрацией г. Липецка и Рысляевым М.В.
Решением от 20.08.2002 в иске отказано в связи с тем, что истец не доказал своего нарушенного права, поскольку он не является собственником, пользователем или арендатором земель, предоставленных в аренду Рысляеву М.В.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, полагая, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил все обстоятельства дела.
Администрация г. Липецка пояснила, что расчет доли земельного участка Рысляеву М.В. был произведен на основании технического паспорта и справки об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: г. Липецк, ул. Суворова, 14. При определении площади земельного участка не было учтено, что постановлением главы администрации г. Липецка № 4571 от 30.12.1996 "Коопрынокторгу" Липецкого ОПС и КФХ "Сокол" был передан участок в общедолевое пользование. Земельные доли не были определены в натуре. Землепользователи не внесли изменения в учетно - техническую документацию объектов недвижимости, находящихся по ул. Суворова, 14. Липецкий облпотребсоюз не внес изменения в правоустанавливающие документы на право пользования земельным участком.
Рысляев М.В. с доводами жалобы не согласен и просит решение оставить без изменения.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Липецка в отзыве на жалобу пояснил, что при подготовке постановления главы администрации о выделе Рысляеву М.В. земельного участка неправильно произведен расчет доли выделяемого земельного участка. При этом не было учтено, что участок, занимаемый магазином, ранее предоставлялся "Коопрынокторгу" и КФХ "Сокол" в общедолевое пользование на условиях долгосрочной аренды с изъятием из земель рынка НЛМК, а землепользователями не были внесены изменения в техническо - учетную документацию объектов недвижимости.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено. Апелляционная коллегия вправе рассмотреть жалобу в отсутствие третьего лица.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца, ответчиков, апелляционная коллегия считает необходимым отменить решение от 20.08.2002 в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Липецка от 14.09.2001 № 4094 предоставлен в аренду Рысляеву М.В. земельный участок площадью 0,2102 га соразмерно доле на строения для магазина на территории рынка по ул. Суворова, 14 в Левобережном округе г. Липецка из земельного участка общей площадью 0,9152 га (л.д. 60, т. 1).
Пунктом 3 названного постановления признано утратившим силу постановление главы администрации г. Липецка № 4571 от 30.12.1996 "О предоставлении земельного участка и выдаче договоров аренды земли "Коопрынокторгу" Липецкого облпотребсоюза и КФХ "Сокол" (л.д. 60).
Во исполнение постановления № 4094 между администрацией г. Липецка и Рысляевым М.В. был заключен договор от 28.09.2001 аренды земельного участка площадью 0,2102 га (л.д. 61 - 62).
Постановлением главы администрации г. Липецка от 26.03.1993 № 541 предприятию потребительской кооперации Липецкого облпотребсоюза "Коопрынокторг" был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,9606 га - рынок НЛМК Левобережного района для общественной застройки - и выдан государственный акт № 328 (л.д. 47 - 52).
Липецкий облпотребсоюз как правопреемник предприятия потребительской кооперации Липецкого ОПС "Коопрынокторг" считает, что постановление № 4094 противоречит ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, ст. 129, 552 Гражданского кодекса РФ и нарушает его законные права, поэтому следует его признать недействительным. Названным нормам земельного и гражданского законодательства противоречит и договор аренды от 28.09.2001.
Данные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.
Проанализировав материалы дела и действующее законодательство, апелляционная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о том, что Липецкий облпотребсоюз не является процессуальным правопреемником союза потребительских обществ "Коопрынокторг" в части прав пользования земельным участком, неправомерен.
В соответствии со ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
В соответствии с ч. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
О том, что результатом реорганизации предприятия "Коопрынокторг" явился переход прав и обязанностей к Липецкому облпотребсоюзу (универсальное правопреемство, ст. 129 ГК РФ), в том числе и прав на спорный участок земли, свидетельствуют следующие документы: Устав Липецкого союза потребительских обществ (облпотребсоюза) (п. 1.10 л.д. 9, 26, т. 1), постановление Совета Липецкого облпотребсоюза от 11.06.1999 № 65-С (л.д. 31, т. 1), передаточный акт от 15.06.1999 (л.д. 102 - 103, т. 1), свидетельство о прекращении деятельности предприятия "Коопрынокторг" от 02.07.1999 (л.д. 32, т. 1), постановление Совета Липецкого облпотребсоюза от 15.06.1999 № 67-С о создании филиала облпотребсоюза "Коопрынокторг" (л.д. 33, т. 1), уведомление о постановке на налоговый учет и налоговые декларации по земельному налогу (т. 1, л.д. 42 - 46).
Из материалов дела видно, что постановлением главы администрации города Липецка от 26.05.1993 № 541 союзу потребительских обществ "Коопрынокторг" был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 0,9606 га под рынок НЛМК и выдан государственный акт № 328 (т. 1, л.д. 47 - 52).
Постановлением главы администрации города Липецка от 30.12.1996 № 4571 из вышеназванного земельного участка был изъят земельный участок площадью 0,1093 га. Данный земельный участок и дополнительно выделенный за счет свободных городских земель земельный участок размером 0,0344 га закреплены (без выдела в натуре согласно долям собственности на недвижимость) за "Коопрынокторгом" Липецкого облпотребсоюза - 0,0677 га и КФХ "Сокол" - 0,0760 га (л.д. 53, т. 1). Впоследствии между администрацией г. Липецка и Липецким областным союзом потребительских обществ "Коопрынокторг", КФХ "Сокол" были заключены договора аренды земли (л.д. 55 - 59, т. 1).
Согласно передаточному акту от 15.06.1999 Липецкому облпотребсоюзу передан рынок НЛМК, построенный в 1953 - 1960 гг., расположенный по ул. Суворова, 14 в г. Липецке.
Право собственности на комплекс зданий и сооружений рынка НЛМК зарегистрировано за Липецким областным союзом потребительских обществ 30.06.1999 (т. 1, л.д. 30).
Согласно ст. 216 Гражданского кодекса РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Это право защищается законом в равной степени (ст. 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (статья 1 ГК РФ).
Статья 37 Земельного кодекса РСФСР устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.
Ссылка суда первой инстанции на отсутствие у истца нового документа на пользование земельным участком необоснованна. Статья 131 ГК РФ в этой части применена неправильно. Государственный акт № 328 является и для истца правоустанавливающим документом на пользование земельным участком, отведенным под рынок НЛМК. Ни нормы Земельного кодекса, ни специальные акты о земле не предусматривают прекращение прав на земельные участки в случае непереоформления документов на право пользования.
В соответствии с п. 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодатель также сохранил право постоянного (бессрочного) пользования за юридическими лицами до введения в действие Земельного кодекса РФ (ст. 20 Земельного кодекса РФ, опубликован в "Российской газете" № 211 - 212, 30.10.2001).
Таким образом, поскольку правопредшественник обладал правами пользования земельным участком, то такое же право на него передается и правопреемнику - Липецкому облпотребсоюзу. Данный вывод подтверждается также п. 3 ст. 268 Гражданского кодекса РФ.
Следовательно, Липецкий ОПС по данному делу является надлежащим истцом, права и законные интересы которого нарушены постановлением № 4094 от 14.09.2001.
Как видно из постановления № 4094 (л.д. 60, т. 1), Рысляеву М.В. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,2102 га соразмерно доле на строение для магазина на территории рынка по ул. Суворова, 14 из земельного участка площадью 0,9152 га.
Право собственности на магазин общей площадью 575 кв. м, расположенный по адресу г. Липецк, ул. Суворова, 14, возникло у Рысляева М.В. на основании договора купли - продажи нежилого помещения от 23.01.2001, заключенного между КФХ "Сокол" и Рысляевым М.В. (т. 1, л.д. 140 - 142).
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что принадлежали самому продавцу. Аналогичные положения содержатся в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР.
Из находящихся в материалах дела документов следует, что продавец строения (КФХ "Сокол") собственником земельного участка не был, а пользовался им на основании договора аренды. Постановлением главы администрации г. Липецка за КФХ "Сокол" был закреплен земельный участок без выдела доли в натуре площадью 0,0760 га (л.д. 53, т. 1). Между КФХ "Сокол" и "Коопрынокторгом" были согласованы границы земельного участка общедолевого пользования, о чем составлен акт (л.д. 54, т. 1).
С учетом изложенного в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ администрация г. Липецка Рысляеву М.В. должна была предоставить в аренду земельный участок в том размере, которым пользовался КФХ "Сокол", и в тех же границах. Фактически Рысляеву М.В. предоставлен земельный участок большей площади, а именно 0,2102 га (более на 0,1342 га). Причем увеличение площади произведено за счет земель участка рынка, находящихся в пользовании у истца.
В приложениях № 1, 2, 3 к постановлению главы администрации г. Липецка № 4094 от 14.09.2001 координаты земли, определенной Рысляеву М.В., расположены на территории, выделенной постановлениями главы администрации г. Липецка № 541 от 26.05.1993 и № 4571 от 30.12.1996 под рынок НЛМК.
Указание в п. 3 постановления № 4094 на то, что постановление № 4571 от 30.12.1996 утратило силу, необоснованно. Доказательств расторжения договора аренды земли от 23.06.1997, заключенного между администрацией г. Липецка и Липецким областным союзом потребительских обществ "Коопрынокторг", в материалах дела не имеется. Земельный участок предоставлен в пользование арендатору для размещения магазина с учетом фактически занимаемой площади. Это имущество вошло в комплекс зданий и сооружений рынка НЛМК и в свидетельстве о государственной регистрации от 30.06.1999 значится как помещение 2 лит. А (т. 1, л.д. 30).
Совокупность исследованных доказательств позволяет сделать вывод, что постановление № 4094 от 14.09.2001 является недействительным в силу ст. 13 Гражданского кодекса РФ, поскольку оно противоречит ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и нарушает права и законные интересы землепользователя - Липецкого облпотребсоюза.
Что касается договора аренды земли от 28.09.2001, заключенного между администрацией г. Липецка и Рысляевым М.В., то он является ничтожным в силу 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку противоречит ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, ст. 607, 552 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Так, в статье 37 Земельного кодекса РСФСР (действующей на момент заключения договора) определено, что при переходе права собственности на недвижимое имущество переходит и право пользования земельным участком. Правоотношения, связанные с арендой земли, возникли между Рысляевым М.В. и администрацией г. Липецка в связи с куплей - продажей недвижимости. При перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости администрация г. Липецка обязана была учесть, что право пользования (в данном случае право аренды) переходит к Рысляеву М.В. только на ту часть земельного участка, которая была ранее в пользовании (аренде) у КФХ "Сокол". Недопустимо предоставление в аренду земельного участка, находящегося в пользовании у другого лица. Изъятие земельного участка у пользователя в установленном порядке не произведено.
Кроме того, из п. 1.1 договора аренды от 28.09.2001 и приложений к договору невозможно определенно установить, какой конкретно земельный участок подлежал передаче Рысляеву М.В. в качестве объекта аренды. Выдел доли на местности не производился.
Вопрос о применении последствий недействительности договора аренды не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, поэтому это требование не может быть принято и рассмотрено в апелляционной инстанции (ч. 7 ст. 268 АПК РФ).
Таким образом, решение от 20.08.2002 подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Расходы по госпошлине относятся на администрацию г. Липецка. Однако, учитывая, что ответчик освобожден от уплаты госпошлины, она не подлежит взысканию (подпункт 1 пункта 3 ст. 5 Закона РФ "О государственной пошлине"). Уплаченная истцом за подачу иска и жалобы госпошлина в сумме 5000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета (квитанция от 08.04.2002 на 1000 рублей (т. 1, л.д. 4), пл. поручение № 192 от 04.06.2002 на сумму 2000 рублей (т. 1, л.д. 77), квитанция от 23.09.2002 на сумму 2000 рублей (л.д. 125, т. 1)).
Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 20.08.2002 по делу № А36-137/8-02 отменить.
Признать недействительным постановление главы администрации г. Липецка № 4094 от 14.09.2001 как не соответствующее нормам гражданского и земельного законодательства.
Обязать администрацию г. Липецка устранить допущенные нарушения.
Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 28.09.2001, заключенный между администрацией г. Липецка и Рысляевым М.В.
Выдать Липецкому облпотребсоюзу справку на возврат госпошлины в сумме 5000 рублей.
Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в кассационную инстанцию.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
