|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2006 № А36-1700/2006
Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды удовлетворены частично, так как изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Центрального округа от 26.03.2007 № А36-1700/2006 решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.08.2006 и данное постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области в ином составе судей.
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2006 г. Дело № А36-1700/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2006 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2006 г.
(извлечение)
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.08.2006 по делу № А36-1700/2006,
при участии:
от ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области: Щ. - главный специалист отдела правового обеспечения, доверенность № 1370-05 от 11.05.2006;
от ОАО "Н": В. - заместитель директора по вопросам собственности и административным отношениям дирекции по правовым вопросам, доверенность № 446 от 23.12.2005; И. - начальник бюро сделок с недвижимостью и регистрации прав дирекции по правовым вопросам, доверенность № 465 от 23.12.2005,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области (далее - ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании с Открытого акционерного общества "Н" (далее - ОАО "Н", ответчик) 3692646,14 руб., в том числе 3461160 руб. задолженности по арендной плате и 231486,14 руб. пени на основании договора аренды от 01.11.2004 (с учетом уточнения исковых требований).
Решением суда от 28.08.2006 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 22194,05 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.01.2006 по 05.05.2006. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения в части отказа от взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, и просит решение в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным и просят оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 01.11.2004, дополнительным соглашением к данному договору от 21.03.2005 ТУФА по управлению федеральным имуществом по Липецкой области обязалось передать, а ОАО "Н" принять во временное владение и пользование здание учебного корпуса с основной пристройкой общей площадью 3586,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Зегеля, являющееся памятником архитектуры, для использования под административное здание с целью осуществления образовательной деятельности. По акту приема-передачи от 01.11.2004 указанное здание было передано ОАО "Н".
1 февраля 2006 года истец направил в адрес ответчика письмо исх. № 209-04, в котором уведомил об изменении методики расчета арендной платы за пользование указанным зданием. 20 марта 2006 года истец повторно сообщил ответчику об изменении размера арендной платы и предложил подписать расчет арендной платы на 2006 год (письмо исх. № 666-04).
В связи с тем, что ответчик не соглашался с односторонним изменением размера арендной платы (письма от 05.04.2006 исх. № 98-7/00789, от 24.05.2006 исх. № 98-7/0-1-195), истец предложил ответчику подписать акт сверки арендной платы по состоянию на 10.05.2006 (письмо от 25.05.2006).
2 июня 2006 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия по задолженности арендной платы по состоянию на 10.05.2006, в которой истец предлагал ответчику погасить задолженность по арендной плате с учетом пени в сумме 1427425 руб. 01 коп. в недельный срок.
Ссылаясь на то, что ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, истец обратился в суд с указанным иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании арендной платы в сумме 3461160 руб. необоснованны, задолженности по арендной плате по спорному договору у ответчика не имеется, однако имела место просрочка перечисления арендной платы, в связи с чем взыскал с ответчика 22194,05 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.01.2006 по 05.05.2006, в остальной части иска отказал.
Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.1 договора аренды от 01.11.2004 стороны установили, что за арендуемое здание арендатор уплачивает арендную плату, размер которой устанавливается согласно методике расчета для федерального уровня собственности, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 25.06.1998 № 4.
Расчет конкретной суммы арендной платы (приложение № 2) является неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в случаях пролонгации договора, изменения порядка расчета, при корректировке методики расчета, изменения минимальной величины арендной платы, но не чаще одного раза в год. О произведенном расчете арендодатель письменно уведомляет арендатора, подписания дополнительного соглашения не требуется.
Согласно вышеуказанной методике размер арендной платы определяется по определенной формуле, предусматривающей умножение площади здания (помещений), базовой величины стоимости строительства 1 кв. м и других коэффициентов с последующим делением на 10.
В соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 2 к договору) годовая арендная плата составляет 2336215,9 руб. (194684,6 руб. в месяц).
При увеличении размера арендной платы истец руководствовался отчетом об оценке рыночной величины арендной платы за пользование нежилым помещением № 48-21464778-2005-826.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что рассматривать в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы требование статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 № 135-ФЗ нельзя, поскольку данная норма права действовала еще до заключения спорного договора.
В договоре установлено, что размер арендной платы устанавливается согласно методике расчета для федерального уровня собственности, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Липецкой области от 25.06.1998 № 4, использование сторонами при расчете отчета об оценке рыночной величины арендной платы не предусмотрено.
С принятием распоряжения ТУ Росимущества по Липецкой области № 472 от 29.12.2005, устанавливающего порядок передачи в аренду федерального имущества по рыночной арендной плате в соответствии с отчетом независимого оценщика, прекратила свое действие предусмотренная договором Методика расчета.
Поскольку пункт 3.1 (абзац) договора предусматривал возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке относительно изменения порядка расчета и корректировки методики, указанной в абзаце 1 этого же пункта, то вышеуказанное распоряжение изменяло согласованный сторонами порядок расчетов новым порядком, определяемым не установленной методикой формулой, а величиной рыночной оценки арендной платы.
Таким образом, истец в одностороннем порядке изменил условие договора, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не согласился с позицией истца относительно возможности одностороннего пересмотра размера арендной платы, поскольку при заключении договора рыночная величина арендной платы сторонами не применялась, возможность применения такой величины в договоре не предусмотрена.
Из материалов дела следует, что задолженности по арендной плате у ответчика по спорному договору не имеется. Вместе с тем имеется просрочка перечисления арендной платы за период с 11.01.2006 по 05.05.2006.
Согласно условиям договора арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 3.2 договора). В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).
При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал истцу во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и, учитывая, что пеня без учета повышения арендной платы составляет 22194,05 руб., взыскал с ответчика указанную сумму.
Ссылка истца на то, что с 30.03.2006 распоряжением № 89 ТУ МИО РФ по Липецкой области методика при расчете величины арендной платы отменена, и, следовательно, предусмотренная в договоре методика, утвержденная распоряжением КУГИ Липецкой области № 4 от 25.06.1998, не действует, суд не принимает во внимание.
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом согласно ч. 1, ч. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание ввиду их несостоятельности и необоснованности. Кроме того, заявленные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними.
Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом допущено не было.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, оснований для отмены решения Арбитражного суда Липецкой области от 28.08.2006 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 рублей согласно ст. 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, ст. 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.08.2006 по делу № А36-1700/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Липецкой области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
